Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na długie lata, często jednak pojawia się możliwość spłacenia go wcześniej. Kiedy warto z niej skorzystać? O co zadbać jeszcze przed uruchomieniem kredytu, aby móc skrócić okres spłacania? Jakie są najlepsze metody wcześniejszej spłaty zobowiązania sprawdził i rekomenduje ekspert kredytowy, Jakub Kucharek.

  • Większość klientów banków deklaruje, że chce spłacić kredyt hipoteczny wcześniej.
  • Wcześniejsza spłata kredytu niesie za sobą wiele korzyści.
  • Bank może pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego maksymalnie przez 3 lata od jego zaciągnięcia. Dotyczy to kredytów ze zmienną stopą procentową.

Wcześniejsza spłata kredytu niesie za sobą wiele korzyści – nie dość, że możemy zaoszczędzić na odsetkach, to pozbycie się zobowiązania powoduje wzrost zdolności kredytowej, którą można wykorzystać do zrealizowania kolejnych planów. Dodatkowo „uwalniamy” spod obciążenia kredytowaną nieruchomość, a tym samym możemy ją ponownie wykorzystać do zabezpieczenia innego kredytu. A co najważniejsze, na wcześniejszej spłacie zyskuje nasza psychika – większości z nas żyje się lepiej, gdy nie mamy zbyt dużych obciążeń kredytowych.

Kiedy możliwa jest opłacalna wcześniejsza spłata kredytu?

Możliwość wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego reguluje Ustawa o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 roku. Zapisano w niej, że bank może pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego maksymalnie przez 3 lata od jego zaciągnięcia.

Powinniśmy jednak zwrócić szczególną uwagę na fakt, że regulacja ta dotyczy tylko kredytów hipotecznych ze zmienną stopą procentową. – mówi Jakub Kucharek, ekspert kredytowy. – W przypadku kredytów ze stałą stopą, prowizja za wcześniejszą spłatę może występować nawet przez cały okres kredytowania – wtedy wcześniejsza spłata może być nie tylko mniej korzystna niż w przypadku zmiennej stopy procentowej, ale nawet całkowicie nieopłacalna. – dodaje.

Jeżeli więc mamy już zaciągnięty kredyt ze stałą stopą procentową, warto skonsultować się ze specjalistą, aby indywidualnie rozpatrzyć nasz przypadek i poszukać możliwości na wcześniejszą spłatę zadłużenia.

Za co płacimy przy wcześniejszej spłacie kredytu

W związku z Ustawą ograniczającą możliwość pobierania prowizji za wcześniejszą spłatę, banki najczęściej decydują się na trzy możliwe podejścia:

  • maksymalne wykorzystanie możliwości, które daje im ustawa, czyli pobieranie prowizji przez 3 lata od momentu uruchomienia kredytu,
  • wprowadzanie odstępstw, np. możliwości nadpłacania części kredytu bez prowizji i pobieranie prowizji tylko w przypadku wcześniejszej spłaty całości zobowiązania,
  • całkowita rezygnacja z pobierania prowizji od wcześniejszej spłaty kredytu.

Ograniczenia te mają uchronić banki przed tzw. refinansowaniem, czyli przenoszeniem kredytu do innego banku w pierwszych latach od zaciągnięcia go. Ze względu na to, że banki stosują różne wewnętrzne regulacje, nie da się jednoznacznie określić, czy nadpłata kredytu w bankach, które stosują prowizję, jest opłacalna. Zależy to od wysokości prowizji, od kwoty, o jaką chcemy nadpłacić kredyt oraz od tego ile czasu minęło od momentu uruchomienia naszego kredytu.

Dlatego też w każdym przypadku rekomendujemy indywidualną konsultację z ekspertem. – mówi Jakub Kucharek. – Mamy pełną świadomość różnic w politykach poszczególnych banków, najczęściej też, jako eksperci, znamy poziom elastyczności banku w podejściu do klienta. Warto dokładnie przeanalizować konkretną sytuację i wybrać najkorzystniejsze rozwiązanie.

Od podstaw – kluczowy jest dobry wybór kredytu

Większość klientów banków deklaruje, że chce spłacić kredyt wcześniej, zatem taka możliwość to bardzo istotny parametr przy ostatecznym wyborze oferty kredytowej.

Oczywiście wszystko zależy od naszych indywidualnych preferencji i planów, ale szczególnie w dwóch przypadkach warto zwrócić uwagę na oferty banków, które od początku nie pobierają prowizji za wcześniejszą spłatę: kiedy planujemy w niedalekiej przyszłości sprzedać kupowaną nieruchomość i kiedy spodziewamy się sporego zastrzyku gotówki w początkowej fazie kredytu (np. ze względu na sprzedaż wcześniej zamieszkiwanej przez nas nieruchomości lub toczące się postępowanie spadkowe).

W takich sytuacjach to, że bank nie pobiera prowizji za wcześniejszą spłatę, może się nam opłacić, nawet jeśli oprocentowanie będzie nieco wyższe niż w innych ofertach. – radzi Jakub Kucharek. – Jeżeli natomiast okaże się, że nadpłacanie kredytu przez pierwsze 3 lata jest nieopłacalne, zawsze możemy skumulować środki i dokonać nadpłaty po upływie tego okresu.

Rynek pierwotny czy wtórny

Kiedy staramy się o kredyt i od razu myślimy o jego wcześniejszej spłacie, istotne jest to, czy nasza nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego czy wtórnego.

W przypadku tego pierwszego, na odbiór mieszkania czekamy czasami nawet kilkanaście miesięcy. W tym okresie najczęściej występuje karencja w spłacie kapitału, czyli spłacamy tylko odsetki od kredytu – w związku z tym nie ma możliwości nadpłaty. Zanim odbierzemy mieszkanie od dewelopera i wykończymy je, minie kolejnych kilka miesięcy. Może się okazać, że do końca trzyletniego okresu prowizji zostało niewiele czasu.

Krótko mówiąc przy zakupie mieszkań z rynku pierwotnego warto się zastanowić, czy brak prowizji od nadpłaty jest niezbędnym elementem oferty – może się okazać, że poczekanie do końca tego okresu nie będzie dla nas problemem.

Sposób nadpłaty

Większość banków daje dwie możliwości nadpłacania kredytu – obniżenie raty i pozostanie przy tym samym okresie kredytowania lub pozostawienie raty na tym samym poziomie i skrócenie okresu kredytowania. Każdy z tych sposobów pozwala nam zniwelować koszt odsetkowy zaciągniętego kredytu hipotecznego.

Skrócenie okresu kredytowania i pozostanie przy tej samej racie jest na papierze korzystniejszym rozwiązaniem. Odsetki naliczane są przez krótszy okres, dzięki czemu można zaoszczędzić więcej niż w przypadku obniżenia raty.

Jednak nie powinniśmy patrzeć tylko na oszczędność na koszcie odsetkowym. Należy przeanalizować sytuację życiową w jakiej się znajdujemy oraz dowiedzieć się jaka jest prognoza zmian na rynku (np. zmiany WIBOR). Może okazać się, że rata której wysokość na początku nie obciążała znacząco budżetu domowego, z czasem stanie się dla nas problematyczna – może to być spowodowane chociażby wzrostem WIBOR-u, obniżeniem dochodów czy pojawieniem się nowych członków rodziny. W takim wypadku nadpłacanie kredytu można podzielić na dwa etapy lub zastosować dowolne konfiguracje, przynoszące zamierzony efekt, np. podzielić kwotę nadpłaty na dwie części i pierwszą z nich obniżyć ratę, a drugą skrócić okres kredytowania.

Okres kredytowania

Na etapie wnioskowania o kredyt kluczowe jest odpowiednie dobranie okresu kredytowania, a tym samym wysokości raty. Czasami warto rozważyć zaciągnięcie kredytu na okres o 5 lat dłuższy niż pierwotnie planowaliśmy i skrócenie go poprzez nadpłatę. Pozwala to zapobiec sytuacji, gdy z powodu zmian – czy to rynkowych czy w naszym życiu prywatnym – rata stanie się zbyt wysoka. W okresie, gdy rata nie jest nadmiernie uciążliwa, możemy kumulować nadwyżki i np. raz w roku podejmować decyzję, czy chcemy je przeznaczyć na nadpłatę. Takie zarządzanie budżetem pozwala zapobiec nieplanowanym sytuacjom.

Wewnętrzne regulacje placówki

Samo dokonanie nadpłaty kredytu będzie uzależnione od wewnętrznych regulacji banku. Coraz więcej instytucji finansowych dąży do ograniczania ilości wizyt w placówce, dzięki czemu wpłat możemy dokonywać w prosty sposób za pośrednictwem bankowości elektronicznej. Jednak w przypadku niektórych banków konieczna będzie wizyta w filii – warto zawczasu poznać politykę naszego banku, tak aby nic nas nie zaskoczyło.

Każdy kredyt to odrębna, wyjątkowa sytuacja. Powody, które kierują kredytobiorcami, ich życiowa i finansowa kondycja, wcześniejsze zobowiązania, historia spłaty dotychczasowych zadłużeń, a także plany – zawodowe, rodzinne – to zmienne, które mają ogromne znaczenie przy podejmowaniu decyzji o wyborze oferty.

W moim zawodzie kluczowe jest wsłuchanie się w to, z czym przychodzi do mnie klient. – mówi Jakub Kucharek. – Nie zdarzają się sytuacje standardowe, nie ma dwóch jednakowych przypadków. Dlatego nie ma też uniwersalnych rad dotyczących wcześniejszych spłat kredytu. Za każdym razem powinniśmy pozwolić wybrzmieć historii i dopasować rozwiązanie indywidualnie. To pomoże wybrać ofertę, która nie stanie się obciążeniem, a środkiem do osiągnięcia celu.